Grunt za mieszkania. Kiedy prywatna sprawa zamienia się w działalność gospodarczą według fiskusa

Grunt za mieszkania. Kiedy prywatna sprawa zamienia się w działalność gospodarczą według fiskusa

Wielokrotnie podkreślałem, że nie ma sztywnej reguły, od której inwestycji zaczyna się działalność gospodarcza. Zawsze zależy to od okoliczności. Często jednak zwracam uwagę, że profesjonalne przygotowanie gruntu do inwestycji samo w sobie może nosić znamiona działalności gospodarczej, niezależnie od deklarowanego celu prywatnego. Najnowsza interpretacja Dyrektora KIS to potwierdza.

Stan faktyczny
Mężczyzna otrzymał działkę w darowiźnie od matki w 1995 roku. Po latach postanowił przekazać ją deweloperowi w zamian za cztery mieszkania w stanie surowym, które miały służyć jemu i rodzinie.
Przed transakcją zlecił projekt budowlany i operat szacunkowy, doprowadził do wyłączenia gruntu z produkcji rolnej i uzyskał na siebie pozwolenie na budowę. Argumentował, że od nabycia minęło ponad pięć lat, więc sprawa powinna być rozliczona jako prywatne zbycie majątku, bez podatku dochodowego.

Stanowisko fiskusa
KIS oceniła to inaczej. Wskazała na całokształt działań rozłożonych w czasie i zorganizowanych w sposób typowy dla przedsięwzięcia zarobkowego. Znaczenie miało też to, że podatnik wcześniej sprzedał jedenaście mieszkań, co świadczyło o doświadczeniu w obrocie nieruchomościami. Deklaracja o rodzinnym przeznaczeniu lokali nie miała znaczenia. Transakcję zakwalifikowano jako przychód z działalności gospodarczej.

Przyznam, że przy takim stanie faktycznym sam skłaniałbym się ku podobnej ocenie. Tego zestawu czynności trudno nie odczytać jako zorganizowanego przygotowania inwestycji, tym bardziej w połączeniu z wcześniejszą sprzedażą jedenastu lokali. Na sytuację podatnika trzeba patrzeć globalnie, a nie przez pryzmat pojedynczej transakcji.

Konsekwencje finansowe
Przychód powstaje już w momencie przeniesienia własności gruntu na dewelopera, w wysokości odpowiadającej wartości rynkowej czterech mieszkań.

Podatnik rozlicza działalność ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, co oznacza, że nie może pomniejszyć przychodu o koszty jego uzyskania. Wydatki na projekt, operat, opłaty administracyjne czy obsługę prawną nie obniżą więc podstawy opodatkowania, choć w praktyce ryczałt bywa mimo wszystko korzystniejszy niż zasady ogólne.

Warto pamiętać, że interpretacja dotyczy wyłącznie podatku dochodowego. Podatnik będzie musiał zmierzyć się jeszcze z konsekwencjami tej transakcji na gruncie VAT, co jest odrębnym ryzykiem.

Wnioski
Interpretacja jest niekorzystna dla podatnika na każdej płaszczyźnie. Organ nie zgodził się ani z kwalifikacją transakcji jako rozporządzenia majątkiem prywatnym, ani z możliwością rozliczenia kosztów. Zdecydował o tym sposób przygotowania inwestycji oraz historia wcześniejszych transakcji.