Cesja umowy deweloperskiej z 23 % VAT – koniec biznesu na cesjach ?

Podatnik wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie obrotu nieruchomościami (transakcja dotyczy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym). W ramach działalności zawarto umowę cesji już po wybudowaniu budynku oraz przekazaniu kluczy (po objęciu w posiadaniu lokalu). W drugim wariancie doszło do cesji umowy deweloperskiej w trakcie trwania budowy (przed objęciem w posiadanie lokalu).

Wątpliwości budzi jedynie drugi wariant i to on był przedmiotem rozstrzygnięcia. Wnioskodawca stanął stanowisku, że cesja umowy deweloperskiej, której przedmiotem i celem jest ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie tego prawa na nabywcę – podlega stawce 8% VAT. Dla opodatkowania podatkiem VAT istotny jest ekonomiczny sens transakcji, a nie jej forma przyjęta w prawie cywilnym. Skoro celem obu umów (tj. umowy deweloperskiej oraz umowy cesji praw i obowiązków z tej umowy) jest ten sam towar (tj. lokal), to dla obu umów stosuje się te same zasady opodatkowania właściwe dla dostawy tego towaru i to niezależnie od tego, czy cesja umowy jest dokonywana łącznie z przeniesieniem posiadania lokalu.

Jak wskazał WSA „Cesji uprawnień z tytułu umowy deweloperskiej nie można dla celów opodatkowania podatkiem VAT odrywać od pozostałych czynności, które poprzedzają bądź dopełniają transakcje zbycia lokali mieszkalnych. Skoro w rezultacie zawarcia umowy deweloperskiej, a w dalszej kolejności cesji praw i obowiązków, z niej wynikających, ma dojść do dostawy lokalu, nieracjonalne jest traktowanie jednej z czynności jaka wystąpiła przed tą dostawą, w rozważanym przypadku cesji praw i obowiązków, jako usługi”.

Niestety z takim rozstrzygnięciem nie zgodził się NSA w poszerzonym składzie siedmioosobowym w wyroku z dnia 24 czerwca 2024 r. Sąd wskazał, iż skoro cedent nie dysponował lokalem jak właściciel na moment cesji, to w tych okolicznościach przedmiotem cesji jest prawo majątkowe a nie towar. Skutek? Cesja zamiast stawki 8 % (jak do dostawy lokalu mieszkalnego) będzie opodatkowana stawką 23 %. Czy to koniec biznesu na cesjach? W przypadku transakcji z konsumentami – zwiększy się obciążenie o 15% od marży cedenta. Czy takim kosztem będzie można obciążyć nabywcę? Przy już i tak wysokich cenach nieruchomości – niekoniecznie. Dodatkowo, to profiskalne podejście NSA może spowodować lawinę kontroli wcześniejszych transakcji oraz da dodatkowy argument w już toczących się sprawach w tym zakresie.